Tapu ve Mülkiyet

Tapu kaydı, sicilde tutulan güncel mülkiyet ve hak bilgilerini; tapu senedi ise işlem sonucunda düzenlenen belgeyi ifade eder. Sonradan şerh, ipotek veya haciz işlenmiş olabilir. Bu nedenle güncel kayıt örneği kontrol edilmelidir.

Takyidat; mülkiyet hakkını etkileyen şerh, beyan, irtifak, rehin, haciz ve benzeri kayıtların genel adıdır. Her kayıt satışa engel değildir fakat kullanım, finansman veya devir riskini etkileyebilir. İçeriği uzman tarafından değerlendirilmelidir.

İpotekli taşınmazın satışı bazı koşullarda mümkündür; ancak ipotek devirle kendiliğinden ortadan kalkmaz. Borç, fek işlemi, ödeme sırası ve banka yazıları tapu devrinden önce netleştirilmelidir. Ödeme güvenliği için hukukçu ve banka koordinasyonu gerekir.

Haciz kaydı satış ve devir sürecini ciddi biçimde etkileyebilir. Kaydın türü, tutarı, sırası ve kaldırılma koşulları tapu ile ilgili icra dosyasından doğrulanmalıdır. Haciz kaldırılmadan veya güvenli hukukî düzen kurulmadan ödeme yapılmamalıdır.

Şerh, kişisel hak veya kısıtlamaların tapu sicilinde görünür hâle getirilmesidir. Satış vaadi, kira, aile konutu veya ihtiyati tedbir gibi farklı şerhler olabilir. Etkisi, şerhin türü ve dayanağına göre değerlendirilir.

Beyanlar hanesinde taşınmazın kullanımını veya hukukî durumunu etkileyen bilgiler bulunabilir. Muhdesat, yönetim planı, koruma, yabancı gerçek/tüzel kişi kısıtı veya diğer açıklamalar görülebilir. Her beyanın anlamı işlem öncesinde araştırılmalıdır.

Geçit hakkı, yola yeterli çıkışı olmayan taşınmaz için başka bir taşınmaz üzerinden geçiş imkânı sağlayan irtifaktır. Tapuda tescilli olup olmadığı, güzergâhı ve kapsamı kontrol edilmelidir. Fiilî yol kullanımı tek başına kalıcı hukukî güvence değildir.

Hisseli tapuda bir taşınmazın mülkiyeti oranlar hâlinde birden fazla kişiye aittir. Hisse, arazide kendiliğinden belirli bir köşeyi göstermez. Kullanım paylaşımı, satış, önalım ve ortaklığın giderilmesi riskleri ayrıca incelenmelidir.

Tapuda yalnızca pay devrediliyorsa alıcı belirli bir fiziksel bölümü değil, taşınmazdaki oranı edinir. Zeminde gösterilen yerin özel kullanım hakkı için geçerli bir paylaşım düzeni ve tüm paydaşların durumu araştırılmalıdır. Noter belgesi veya kroki tapudaki mülkiyet yapısını tek başına değiştirmez.

Paylı mülkiyette bir payın üçüncü kişiye satılması hâlinde diğer paydaşların kanundaki şartlarla önalım hakkı doğabilir. Süreler ve istisnalar somut olaya göre değişir. Hisseli taşınmaz alımında güncel hukukî inceleme yapılmalıdır.

Elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş payları bulunmaz; hak taşınmazın tamamı üzerinde birlikte kullanılır. Miras ortaklıklarında sık görülür. Devir ve tasarruf işlemleri için ortakların durumu ve gerekli onaylar araştırılmalıdır.

Önce mirasçılık belgesi ve gerekli vergi işlemleri tamamlanarak tapuda intikal yapılır. Ardından taşınmazın mülkiyet türüne göre satış veya paylaşım gerçekleştirilebilir. Tarım arazilerinde özel devir ve bölünme kuralları ayrıca uygulanabilir.

Başvuru resmî Web Tapu veya tapu müdürlüğü kanallarından yürütülmeli; SMS, harç ve randevu bilgileri doğrulanmalıdır. Kimlik, taşınmaz, satış bedeli ve hesap sahibi kontrol edilmeli; ödeme ile tescil eş zamanlı planlanmalıdır. Şüpheli bağlantı ve kişilere bilgi verilmemelidir.